Корректировка На Долю В Квартире Лейфер
Отчет об оценке доли в квартире — часть 4 из 4
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве
При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.
Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.
Последовательные корректировки
Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.
2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средствами именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости), считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.
Описание корректировки
Оценщик для определения «Корректировки на тип информации» воспользовался данными « Справочник оценщика недвижимости по редакции А.А. Лейфера». Корректирующие коэффициенты для оценки земельного участка том 3, Нижний Новгород 2014.
Значение корректировки на местоположение определяется как отношение по коэффициентам местоположения объекта оценки к коэффициенту местоположению объекта аналога. Исходя из этого, оценщик применял корректировку на местоположение для аналога 1 и 3.
ISSN 1996-3955 ИФ РИНЦ 0, 686
Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов [5, с. 293]. Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.
На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
ОБЗОР ВАРИАНТОВ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
29 Таб. V.1.2. Пример расчета корректировки на площадь для земли (метод Яскевича Е.Е.) Наименование Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Площадь, кв.м Площадь (Sоц k ) с учетом корректировки на степенной 0,168 коэффициент Расчет , , , ,18 Площадь (Sан k ) с учетом корректировки на степенной коэффициент 0,191 0,197 0,179 Расчет корректировки Корректировка на масштаб, % (0,168/0,191)-1= =-0, (0,168/0,197)-1= =-0,147 (0,168/0,179)-1= = -0,061-12% -15% -6% 2. Метод Власова А.Д. Данный метод основан на соотношении коэффициента корректировки удельной стоимости оцениваемого земельного участка и коэффициента корректировки удельной стоимости участка-аналога. Изложение метода приведено в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска, СО РАН, 2007 г. (автор Власов А.Д.), Коэффициент корректировки удельной стоимости выражается степенной зависимостью и определяется по формуле: Ks = 1,8359 * S -0,0853 где Ks коэффициент корректировки удельной стоимости земельного участка; S площадь земельного участка, кв.м. Величина корректировки на площадь определяется по формуле: Км = ((Ks об / Ks ан )-1)*100% где Км корректировка на масштаб (площадь) объекта; Ks об расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости оцениваемого земельного участка;
34 В случае наличия на рынке достаточного количества аналогичных объектов для составления корректной выборки, определяется зависимость изменения стоимости от различия в площадях объектов. Например, при анализе парных продаж выявлено, что различие площади объектов в 2 раза дает изменение в стоимости на 10%, а различие в 4 раза 20%. Тогда можно сделать вывод, что средняя величина различия в 3 раза дает среднюю поправку 15%. Тогда расчет корректировки на площадь можно провести вторым вариантом. Таб. V.3.3. Пример расчета корректировки на площадь для земли (поправка Мисовца вариант 2) Наименование Площадь, кв.м Объект оценки Различие в площади, раз Аналог ,67 Среднее различие на рынке, раз Рекомендуемая величина корректировки, % Величина корректировки, % Аналог ,73 3,0 среднее-15% -14% Аналог ,34-7% Расчет для аналога 1 Расчет для аналога 2 Расчет для аналога 3 13% / *(2,67/3,0) / *(2,73/3,0) / *(1,34/3,0) Использование того или другого варианта расчета для определения данной корректировки (поправки Мисовца) обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае. 4. Метод компании «ФБК» Данный метод основан на степенной зависимости между площадью объекта оценки и площадью аналога. Изложение метода приведено в «Инструкции 1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом» ООО «ФБК» (ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты»), г. Москва. Интернет-страница сайта ООО «ФБК»: 32
Обоснование проведения корректировок
Корректировка на наличие коммуникаций учитывает влияние присутствия в оцениваемых объектах инженерных систем (водоснабжение, канализация, отопление, и т.д.) (отсутствие коммуникаций может снизить стоимость объекта до 15%). Данная корректировка не вводится, т.к. у объекта оценки и у объектов сравнения имеется одинаковый набор коммуникаций.
Корректировка на этаж расположения – как известно, средние цены на помещения в 1-х этажах выше, чем на аналогичные объекты в цоколе, подвале или верхних этажах, необходимо ввести корректировку для помещений, расположенных на различных этажах. Величина ее определяется на основании исследования «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости» (источник: «Справочник оценщика недвижимости», автор Лейфер Л.А. 2014 г.).
Корректировка на масштаб при оценке недвижимости
При оценке недвижимости часто возникает необходимость внесения корректировки на площадь оцениваемых объектов (масштаб). При этом часто ссылаясь на опубликованные работы известных в оценочном сообществе авторов 2000-2002 гг., где приводятся зависимости стоимости от площади вида y = А*e-вx или y=-А*ln(x) + С, показывающие, что с ростом площади удельная стоимость объектов плавно понижается.
Суть предлагаемого способа корректировки на масштаб заключается в том, что данная поправка вносится последней, уже после внесения всех прочих корректировок, учитывающих все прочие расхождения (на уторгование, местоположение, состояние, конструкционные различия и т.п.). То есть тогда, когда различия в стоимости аналогов и объекта оценки определяются уже исключительно и только площадью. Преимущество данного способа в том, что для расчета корректировки используются те же самые объекты-аналоги сравнительного подхода, информация по которым уже внесена в расчетных таблицах сравнительного подхода.
Корректировка на материал стен жилого дома
Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.
Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.8. Корректировка на тип дома При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%. Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки. 9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.
Корректировка На Долю В Квартире Лейфер
Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.
Подбираются пары «объект продажи — объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.
Корректировка на год выпуска
В соответствие с Методическим руководством для судебных экспертов Министерства юстиции Российской Федерации «Исследование автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки» (Москва, 2007) — величина корректировки цены предложения в цену сделки составляет 0,90 ¸ 0,95 от средней цены предложения (без корректировки по состоянию, пробегу и комплектности АМТС).
В соответствие с Методическим руководством для судебных экспертов Министерства юстиции Российской Федерации «Исследование автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки» (Москва, 2007) – цена транспортного средства может быть снижена дополнительно, если известно, что оно будет реализовываться в специфических условиях:
Обоснование корректировок
Корректировка на торг для АМТС колеблется в пределах от 5 до 10%[16] от цены предложения для транспортных средств. Проведенный анализ рынка показывает, что в том случае, если выставленное на продажу транспортное средство, пользуется спросом, находится в удовлетворительном состоянии, то как правило имеет место среднее значение скидки на торг – 7,5%, если же выставленное на продажу транспортное средство, требует замены узлов и агрегатов, для возможности своей дальнейшей полноценной эксплуатации, скидка может достигать своей верхней границы — 10%. В данном случае значение корректировки на торг составит 10%.
Дата предложения. Все объекты, выбранные в качестве сопоставимых объектов для сравнения, были представлены за период менее 6 месяцев до даты оценки (август 2015г.). Анализ динамики цен на рынке позволяет с высокой степенью вероятности утверждать, что в этот период до даты оценки существенного изменения цен не происходило, следовательно, введение данной поправки представляется нецелесообразным.
Обоснование внесенных корректировок
Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки лоджия, которая имеют преимущества перед балконом, вносим поправку в размере 2% в объект аналог № 3.
Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Поскольку объекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.
Справочник оценщика недвижимости в 3х томах
Уникальная процент интернетмагазина постельного белья Готовый интернет-магазин Суть франшизы во книжка, что-нибудь ваша сестра получаете оперативный, остросовременный стек, еще насыщенный товарами. Мы обучаем работе от магазином,
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра равно картографии
Корректировка На Долю В Квартире Лейфер
3. Принципиальной является форма представления мнений экспертов. Изучив опыт первого этапа, мы посчитали необходимым отказаться от традиционного подхода, когда в процессе опроса запрашиваются точечные значения требуемых характеристик рынка Ограничивая эксперта требованием указать одно значение, мы ставим его в затруднительное положение, когда он должен выбрать одно значение из множества, которые он использовал на практике. Поэтому в опросных анкетах по всем трем блокам вопросов предлагалось указать интервал, в котором по мнению эксперта должен находиться определяемый параметр (например, скидка на уторгование).
Особенно это проявляется для сегментов рынка, характеризующихся низкой ликвидностью, рассеивание результатов весьма большое. В этом случае оценка рыночной стоимости таких объектов с расчетом поправочных коэффициентов по малой выборке приводит к недопустимо большим погрешностям и расширение выборки за счет «приведенных» данных в этом случае снижает точность итоговой оценки. Эти проблемы в значительной степени снимаются, если расчеты поправочных коэффициентов выполняются на основе достаточных по размеру выборок (50 — 100 значений) и при использовании специальных методов статистического анализа, основанных на робастных (т. е. устойчивых к помехам) процедурах.
19 Авг 2019 homevokat 274