Налоги Арендодателя При Сдаче Недвижемого Имущества В Субаренду
Субаренда имущества: актуальные вопросы
Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято (впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащему подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.
Сдача имущества в аренду: налоговые аспекты
4. Уменьшается сумма НДС к уплатев бюджет на сумму НДС, начисленную с аванса, путем отражения счета-фактуры наполученный аванс в книге покупок (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Итоговаясумма НДС к уплате в бюджет составит:
Для отнесения доходов и расходов по аренде в состав доходов и расходов от реализации в соответствии со ст. 249 НК РФ необходимо, чтобы эта деятельность была указана в уставе организации и осуществлялась на систематической основе (письмо Минфина России от 21.10.2008 № 03-03-06/1/594).
Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
ИП может применять УСН при сдаче в аренду недвижимости и не платить по таким объектам налог на имущество физлиц
Специалисты финансового ведомства в письме от 15.11.16 № 03-11-11/67023 обратились к вопросу применения предпринимателями упрощенной системы налогообложения в отношении деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимости. Чиновники разъяснили, в каком случае доходы в виде арендных платежей будут облагаться в рамках УСН, а также напомнили условия, при соблюдении которых ИП будет освобожден от уплаты налога на имущество физлиц по таким объектам.
Авторы письма отмечают следующее. Физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. Следовательно, если при госрегистрации в качестве ИП физлицом был указан такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы в виде арендных платежей будут считаться доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. И если ИП применяет УСН, то доходы в виде арендных платежей будут облагаться налогом в рамках этого спецрежима.
Можно ли сдать в субаренду недвижимое муниципальное имущество? Нужны ли торги
Недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП. Данное унитарное предприятие выставило свое недвижимое имущество на аукцион, чтобы найти желающих на аренду. Наша организация торги выиграла. Получила право арендовать недвижимость. После 31.08.2012 года мы хотим часть зданий, арендованных нами, сдать в субаренду. Хотелось бы узнать есть ли разница между договором субаренды, если арендатор выиграл право на аренду имущества во время аукциона. А точнее: надо ли нам также проводить торги, чтобы сдать арендуемое имущество в субаренду. Надо ли получать разрешение на субаренду? У кого ее получать: у арендодателя или прямого собственника недвижимого имущества?
Статья 17.1
1. Заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Сдача арендованного имущества в субаренду
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами ( п. 2 ст. 615 ГК). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Указанная норма применяется к договорам лизинга ( ст. 625 ГК).
Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в тексте договора, то в этом случае получение дополнительного согласия от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Налог на прибыль организаций
Позиция Минфина России представляется не вполне оправданной, ведь законодательством не предусмотрены и многие другие расходы, например, расходы на участие в конкурсе на поставку товара. Однако если они произведены в рамках деятельности, направленной на получение дохода, то организация учитывает их в целях налогообложения прибыли независимо от результата конкурса.
Специалисты департамента налогообложения прибыли МНС России также считают, что принять расходы на право заключения договора аренды можно, если они будут документально подтверждены, экономически обоснованы и направлены на получение дохода (пункт 1 статьи 252 НК РФ). Эти условия соблюдаются, когда у организации есть необходимые документы и арендованное имущество будет использоваться в деятельности, направленной на получение дохода.
Можно ли учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты на приобретение права аренды земли? Ответ на этот вопрос содержится в Письме УМНС России по г. Москве от 17 февраля 2004 г. № 26-12/10359 «О приобретении права аренды».
По мнению налоговых органов, затраты на приобретение такого права можно учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль на основании пункта 1 статьи 252 НК РФ, поскольку налогоплательщик может уменьшать прибыль на сумму экономически обоснованных, документально подтвержденных и направленных на извлечение прибыли расходов.
В Москве, как и во многих других городах, права на заключение договора аренды земли продаются с торгов. Согласно статье 1 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 выкуп права аренды — это сделка купли-продажи между городом и победившей на торгах организацией. Если организация полностью выкупает право на заключение договора аренды, то она оплачивает и стоимость самого права, и все арендные платежи за весь период аренды.
Если на арендуемой земле предполагается построить здание, предназначенное для текущей деятельности компании, то затраты на приобретение права аренды носят капитальный характер. До тех пор пока идет строительство здания, расходы на приобретение права заключения договора аренды будут увеличивать его первоначальную стоимость. После окончания строительства и вплоть до окончания срока аренды земельного участка расходы могут учитываться по статье 264 НК РФ как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.
Расходы на добровольное страхование арендованного государственного и муниципального имущества учитываются в целях налогообложения прибыли, если арендованное имущество используется в деятельнос
ти, направленной на получение дохода. Расходы на добровольное страхование основных средств производственного назначения, в том числе и арендованных, уменьшают налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 263 НК РФ. При этом НК РФ не делает оговорки относительно страхования арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Что касается расходов на капитальный и текущий ремонт арендованного государственного и муниципального имущества, то правила признания в налоговом учете расходов на ремонт основных средств прописаны в статье 260 НК РФ. Расходы на текущий и капитальный ремонт относятся к прочим расходам и учитываются в размере фактических затрат в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были произведены. Это касается и расходов арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если по договору аренды арендодатель не возмещает такие расходы.
Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ обязанность проводить капитальный ремонт закреплена за арендодателем, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Текущий ремонт должен осуществлять арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
Таким образом, расходы на текущий ремонт однозначно учитываются в налоговом учете, а расходы на капитальный ремонт учитываются в случае, если он осуществляется по договору. Когда расходы на капитальный ремонт возмещает арендодатель, то в целях налогообложения прибыли они не учитываются.
Расходы, связанные с усовершенствованием арендованного имущества, списываются не через амортизацию, так как арендованное имущество не является амортизируемым.
Пример
Организация арендовала у субъекта Федерации землю. На этой земле был обустроен автодром (то есть земля была попросту заасфальтирована). Налоговая инспекция настаивала, что автодром является амортизируемым имуществом, поэтому расходы на его сооружение надо списывать через амортизацию.
Суд такой подход не одобрил, указав, что амортизируемым имуществом НК РФ признает лишь те объекты, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (пункт 1 статьи 256 НК РФ). Организация же не имеет права собственности на автодром, так как он устроен на арендованном участке. Следовательно, начислять амортизацию на него нельзя, а расходы списываются в обычном порядке (Постановление Федерального арбитражного суда ВолгоВятского округа от 26 февраля 2004 г. по делу № А43-8044/2003-16-352).
При определении арендатором доходов от субаренды как внереализационных нередко бывает достаточно сложно из общих расхо
При этом следует иметь в виду, что если организация осуществляет операции по передаче имущества в арен
ду (субаренду) на постоянной (систематической) основе, то доходы от таких операций учитываются в соответствии со статьей 249 НК РФ, а если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 НК РФ (два раза и более в течение календарного года).
Пример
ЗАО «Восток» в течение года заключило два договора аренды. Поступления по этим договорам будут рассматриваться как доходы от реализации. Если бы ЗАО «Восток» был заключен только один договор аренды, то доходы от него должны были бы быть отражены в составе внереализационных доходов.
Федеральным законом от 06.06.2005 № 58-ФЗ глава 25 НК РФ была дополнена положением, согласно которому амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ. В то же время для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.
Таким образом, расходы, связанные с арендой, классифицируются у арендодателя в том же порядке, что и доходы.
Пример
Фирма хочет взять в аренду грузовой автомобиль у предпринимателя. Как отразить это в налоговом учете?
В целях налогообложения прибыли можно учесть арендные платежи как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Причем не имеет значения тот факт, что арендовать автомобиль организация будет у индивидуального предпринимателя.
Как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, можно отразить в налоговом учете, например платежи по взятой в аренду спецодежде. Такой вид расхода прямо предусмотрен подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ.
Сдача в субаренду техники полученной в аренду арендодателю
Законодательством не установлен способ информирования арендодателя о желании сдать арендуемое имущество в субаренду. Однако согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду оправданно иметь в письменном виде.
В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с этой деятельностью (арендная плата).
Что учесть арендодателю в случае передачи арендатором имущества в субаренду
Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы. Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором. И в случае досрочного расторжения договора аренды субарендатор сможет лишь потребовать заключить с ним договор аренды на непродолжительный период, в течение которого действовал бы договор субаренды.
Чтобы устранить эту неопределенность, нужно обратить внимание на способы выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Дело в том, что согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.
Налоги и Право
Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор. Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13% и перечисляет в бюджет. То есть арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом. Если арендатор полностью удержал НДФЛ и уплатил в бюджет, вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года. Однако если арендатор налог не удержал (или сделал это не в полном объеме), вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, потребуется заполнить и сдать налоговую декларацию.
Информация о фактах сдачи имущества в аренду аккумулируется из разных источников. Это устные и письменные обращения граждан – соседей, чьей головной болью, как правило, становятся жильцы, арендующие жилье. Сообщения также поступают на электронный сервис «Сигнальная информация «Сообщи о неуплате налогов» сайта УФНС России по Башкортостану, на телефон «горячей линии». Кроме того, налоговые органы республики активно взаимодействуют в данном вопросе с органами местного самоуправления, организациями жилищно-коммунального хозяйства, полицией и миграционной службой. К примеру, только по результатам проведенных налоговыми органами республики в начале мая рейдовых мероприятий 57 налогоплательщиков самостоятельно сдали налоговые декларации по форме 3-НДФЛ с суммой налога к уплате в бюджет на 244,3 тысячи рублей.
Вправе ли арендатор с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
Подскажите пожалуйста как поступить в ситуации. Ешё в 1999г.(в Украине-г.Севастополь) было куплено предприятие с участком земли(в аренде) на котором располагался торговый павильон малой формы. В данный момент в судебном порядке пытаемся снова оформить аренду земельного участка. Можно ли сдавать в аренду ИП, павильон находящийся на этом участке. И с другой стороны Может ли ИП арендовать этот павильон. Будут ли кем-то из сторон нарушаться какие либо нормативные или законодательные акты.
Таким образом, ИП имеет право на сдачу в субаренду данного участка только с согласия арендодателя. Если же арендатор в нарушение условий договора заключил договор субаренды без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Сдаваемое в аренду имущество, как основное средство арендодателя
По аренде земли, если в распорядительном документе органа исполнительной власти не содержится положений о возникновении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после перечисления денег в соответствующий бюджет, то в целях налогообложения перечисление денежных средств на указанных условиях следует рассматривать как перечисление на безвозмездной основе и не учитывать для целей налогообложения. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2007 года № 03-03-06/2/31.
В современных экономических условиях все большее распространение получает такой вид деятельности, как сдача в аренду принадлежащего организациям имущества. Арендодатели, сдающие имущество в аренду, имеют возможность получения дополнительных доходов. Арендаторы, не имеющие финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, получают такое имущество, заключая договоры аренды.
Аренда имущества: налоги у арендатора
Договор аренды — это договор, который арендодатель заключает с целью получать доход от принадлежащего ему имущества. Чтобы исключить риски его недополучения, договор часто предусматривает условие об уплате арендатором обеспечительного платежа. Порядок налогообложения этой суммы у арендатора зависит от того, как она обозначена в расчетах между сторонами договора.
При передаче неотделимых улучшений арендодателю у арендатора возникают доходы от реализации. Эти доходы равны сумме, возмещаемой арендодателем (пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом арендатор может такие доходы уменьшить на сумму расходов, произведенных на неотделимые улучшения (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду
- Если арендатор является физическим лицом, не являющимся ИП. Гражданство арендатора в данном случае в расчет не принимается;
- Если арендатором выступает иностранная организация, у которой нет подразделения в РФ.
Сам налог вы должны уплатить, согласно п. 4 ст. 228 НК РФ, не позднее 15 июля года, следующего за отчетным периодом. То есть в нашем примере, когда мы уплачиваем налог за доход, полученный в 2017 году – не позднее 30 июля 2018 года. Если последний день уплаты налога приходится на выходной или праздничный день, он будет перенесен на ближайший рабочий день.
Аренда, субаренда, посредничество в аренде жилых и нежилых помещений для предпринимателей плательщиков единого налога 2012
Это самый первый вариант, который приходит в голову. Например, предприниматель — единщик имеет нежилое помещение площадью 400 кв.м. Триста из них он сдает в аренду как плательщик единого налога и платит с дохода от аренды соответствующую ставку единого налога, а остальные 100 кв.м. он сдает как обычное физическое лицо — не предприниматель и платит с дохода от аренды 15% налога на доходы физических лиц. Вроде все просто. Бюджет почти ничего не теряет. Доход от аренды получается легально и с него платятся налоги.
Физическое лицо не предприниматель. В данном случае обычное лицо получает имущество в пользование на безвозмездной основе, а согласно пункту 164.2.17 НКУ стоимость использования жилья, других объектов материального или нематериального имущества, предоставленных налогоплательщику в безвозмездное пользование включается в общий налогооблагаемый доход физического лица. Соответственно, такой гражданин должен по результатам налогового года подать годовую декларацию об имущественном состоянии и доходах и уплатить налог на доходы физических лиц в размере 15% от суммы такого дохода.
ИП на УСН не платит налог на имущество при сдаче в аренду недвижимости
Об этом Минфин России сообщил в письме от 15 ноября 2016 г. №03-11-11/67023. Финансисты пояснили, что если в ЕГРИП такой вид деятельности, как сдача собственной недвижимости в аренду у предпринимателя прописан, то доходы считаются полученными от предпринимательской деятельности и они облагаются налогом в рамках УСН. При этом налог на имущество физлиц в отношении этой недвижимости платить не надо.
Если индивидуальный предприниматель на упрощенке имеет в собственности недвижимое имущество, которое он сдает в аренду, платить налог на имущество физлиц он не должен, конечно, если этот объект не входит в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость этого имущества.
13 Окт 2019 homevokat 185